Cijene porasle, a oglasnici prazni

Prije tri godine Sanda Škondro iz agencije „Nekretnine Vostri“ bila je sugovornica Compasa u priči o APN-u, mladim kupcima i iznenađujuće živom tržištu nekretnina na području Lipika i Pakraca. Ovih dana ponovno smo pokucali na njezina vrata kako bismo ažurirali sliku i napravili svojevrsni nastavak razgovora na istu temu. U međuvremenu je APN stao, cijene su porasle, a u oglasnicima, kao i u Sandinom rokovniku, sve je manje stanova, a sve više povratničkih priča, sličnih jedna drugoj. Zato smo je pitali što se sve u međuvremenu promijenilo kada se isti teren promatra istim očima, ali u značajno drukčijem ekonomskom trenutku.

Mladi se povukli kad i APN

Započevši razgovor, Sanda odmah naglašava važnu stvar: „Od kraja travnja 2023. godine više nema APN subvencija i to se jako osjeti na profilu kupaca.“ Na pitanje tko danas ulazi u kupnju, objašnjava da mladih i dalje ima među kupcima, ali „nekako više kupuje starija populacija“. Ljudi su to, kaže, koji su porijeklom iz Lipika i Pakraca, desetljećima su živjeli i radili drugdje i sada se vraćaju. Dio njih dolazi iz Zagreba, pa većinom tvrde kako im je velegrad „postao kaotičan“, prodaju tamo stan za visoku cijenu, ovdje kupe kuću i još im ostane solidan iznos na računu.

Posebno ističe doseljenike iz drugih dijelova Hrvatske i inozemstva. U Lipiku, govori, već se udomaćila skupina Istrijana koje su privukle Toplice i mir, dok stranci sve otvorenije kao razlog dolaska navode i političke razloge poput straha od migracijskih pritisaka i novih ograničenja u matičnim državama.

„Nekad je bilo više doseljenika iz Njemačke, danas mi se javlja dosta Nizozemaca“, kaže Sanda, dodajući primjer jedne nizozemske obitelji koja se prije dvije godine doselila u Šeovicu i preko društvenih mreža „povukla“ još nekoliko sunarodnjaka, najprije kao turiste, zatim i kao kupce kuća i zemljišta po selima.

Lipik: Stanova vrlo malo ili ih nema u ponudi, kuće se traže

Razliku između „onda i sada“ najbolje otkriva sama ponuda. Na naše pitanje koliko danas ima nekretnina u njezinim oglasima, Sanda odgovara: „U samom Lipiku, dakle u gradu, trenutno se preko naše agencije prodaje šest kuća, a stanova nemam u ponudi ni u Lipiku ni u Pakracu.“

Zna, kaže, da u lipičkim zgradama postoji više praznih stanova koji bi se mogli pojaviti na tržištu, ali se vlasnici za to ne odlučuju, iz njima znanih razloga. Time se potvrđuje obrazac koji je spominjala i prije – u Lipiku stanovi praktički nestaju čim se pojave, samo što ih je 2022./2023. ipak bilo nešto više u oglasima, pogotovo u starijim zgradama.

Kuće se, s druge strane, i dalje prodaju. Objašnjava da se nedovršene u gradu uglavnom prodaju između 40 i 50 tisuća eura, dok one potpuno namještene idu od 80-90 tisuća naviše. „Za razliku od većih gradova, kod nas i dalje vrijedi staro pravilo – što je više kvadrata, to je cijena po kvadratu niža“, dodaje na jedno naše potpitanje, upozoravajući da zbog relativno malog broja transakcija svaka prosječna cijena kvadrata izgleda iskrivljeno.

Lipički stan u prizemlju plaća se zlatom

Kada se pokušava povući paralela između 2023. i 2025., Sanda prvo uspoređuje gradove. Prije tri godine tvrdila je da su se stanovi u Lipiku kretali oko 900 eura po kvadratu, a u Pakracu do 800, uz napomenu da stanova kronično nema. Danas, kaže, zainteresirani prvo pitaju za Lipik, a tek potom za Pakrac i spremni su platiti 10 do 15 posto više po kvadratu u Lipiku nego u većem Pakracu. U praksi to znači da su stanovi u Pakracu u pravilu oko 200 eura jeftiniji po kvadratu u odnosu na Lipik, gdje bolje lokacije i prizemlja idu preko 1.100-1.200 eura, kada se uopće pojave.

„O prizemlju da i ne govorimo. Da se pojavi takav stan u ponudi, prodao bi se momentalno i to po još višoj cijeni.“

Za gradnju kuće slab interes, za višestambene zgrade postoji

U ožujku 2023. APN program subvencioniranja stambenih kredita činio je nekretnine dostupnima mladim kupcima, posebno u manjim mjestima poput Lipika i Pakraca. Mlade obitelji tada su računale da je otplaćivanje kredita jeftinije od plaćanja stanarine.

„Situacija se promijenila nakon ukidanja programa u travnju 2023. Banke sada obvezno zahtijevaju financijsko učešće kupaca, a kamatne stope su ponovno porasle – više nego prije tri godine. Ova kombinacija drastično je smanjila potražnju za nekretninama. Direktna posljedica je dramatičan pad interesa za gradnjom. Od stotinu potencijalnih kupaca, tek jedan se odluči graditi novu kuću. Umjesto toga, mladi kupuju postojeće kuće i renoviraju ih postupno, što je znatno manja investicija i manji rizik.“

Iako se gradilišta ne čine atraktivna dok postoje dostupne kuće, nastavlja Sanda, postoji nešto interesa za gradnju višestambenih zgrada, posebno onih udaljenih najviše 200 do 300 metara od centra. Problem je što takvo zemljište nedostaje u centru Lipika, gdje bi parcela trebala imati najmanje 2.300 do 3.000 kvadratnih metara. Vanjski investitori procjenjuju da bi stanove prodali po 2.000 eura po kvadratu (naspram sadašnjih 1.200), ali susreću se s praktičnim preprekama – građenje deset stanova zahtijeva 15 parkirnih mjesta i brojne druge uvjete. Pronalaženje lokacije koja zadovoljava sve zahtjeve je vrlo zahtjevno.

Šume odu „ispod radara“

Na kraju smo razgovor preselili iz gradova na rubne dijelove. Poljoprivredna zemljišta danas su, kaže Sanda, vrlo tražena. Manje parcele od dva do tri jutra gotovo se čekaju u redu po cijeni od 1 do 1,3 eura, dok se veće površine poput 20 hektara u Subockoj prodaju sporije, unatoč povoljnijoj cijeni po kvadratu. Šume se, dodaje na naše pitanje, uglavnom prodaju „ispod radara“, direktnim dogovorom, pa ih agencija rijetko i vidi.

Sela koja su se spominjala prije tri godine i dalje imaju svoje uloge, samo su sada glavni akteri često stariji povratnici i stranci, više nego mladi.

„U Kukunjevcu se još uvijek može kupiti kuća iz obnove za 12 do 15 tisuća eura“, kaže Sanda, uz napomenu da je ključan „kompenzacijski faktor“ – mora ti biti prihvatljivo da nisi u gradu. Dobrovac i Kusonje gotovo su rasprodani, dok su danas u fokusu i zone poput Dragovića i Španovice, gdje se, na naše pitanje, osvrće na novi obrazac: „Ti ljudi, bilo da se vraćaju ili dolaze prvi put, sve više gledaju selo i komad zemlje – to je ono što im ovdje još uvijek možemo ponuditi.“

Sagledano u cijelosti, lipičko tržište nekretnina stabilno je prebrodilo gašenje APN-a i promjene koje su uslijedile, bez većih potresa u potražnji. Starosna struktura kupaca jest drukčija, ali interes i dalje nose povratnici i doseljenici koji u Lipiku prepoznaju mirniju svakodnevicu i jasnu vrijednost uloženog novca. To što ga biraju svjesno, bilo kao novu ili staru adresu, govori više o privlačnosti grada nego bilo koji broj ili statistika.